حمله ملاکان به روستاها

سند تازه‌‌ای از تبعات سیاستگذاری غلط در بخش مسکن رو شد. غفلت دولت‌‌ها از جریان ملاکی طی دست‌‌کم یک دهه گذشته و حتی در این دوره که به شکل «سکوت مالیاتی در برابر سوداگری ملکی» در کنار محتوای انحرافی «یک قانون مرتبط با تامین مسکن» بوده و هست، سبب شده زمین‌‌های کشاورزی و زندگی روستایی زیرتیغ تغییرکاربری و مجوزهای ساختمانی قرار بگیرد.

به گزارش دنیای اقتصاد، متولیان زمین‌‌های کشاورزی و تامین غذای کشور اخیرا با حضور در یک نشست تخصصی با موضوع «چگونگی تامین زمین برای ساخت انبوه مسکن در طرح موسوم به ساخت یک‌میلیون خانه در سال»، درباره تبعات ادامه اجرای یک قانون و آغاز اجرای قانون دیگر در حوزه تولید مسکن دولتی هشدار دادند. 

 قانون ساماندهی مسکن مصوب دهه 80 حاوی یک ماده اجرایی مرتبط با چگونگی تامین زمین برای تولید خانه است که مطابق آن - ماده 4- همه دستگاه‌های دولتی موظفند «اراضی واقع در محدوده روستا‌‌ها را به صورت رایگان برای امر تولید مسکن» اختصاص دهند. ابتدای امسال قانون دیگری با عنوان «جهش تولید مسکن» به تصویب رسید که نتیجه‌‌اش در حال حاضر به «تمرکز دولت بر ساخت سالانه یک‌میلیون خانه» به امید حل مشکل مسکن منجر شده است. این قانون نیز به متولی مراقبت و محافظت از جنگل‌‌ها دیکته می‌‌کند زمین‌‌های حومه شهرها را برای تغییرکاربری از کشاورزی به مسکونی، تحویل وزارت راه و شهرسازی دهد.

گزارشی که متولیان بخش کشاورزی به عنوان مسوولان ناظر بر زمین‌‌های روستایی درباره پیامد اجرای قانون اول ارائه کرده‌‌اند، نشان می‌‌دهد بخش قابل‌توجهی از اراضی سبز روستاها - زمین‌‌های مخصوص کشاورزی یا ممنوعه برای ساخت‌وساز- به اسم ساخت «خانه اول»، برای احداث «خانه تفریحی» تغییرکاربری پیدا کرده است.

 این گزارش که گروهی از مسوولان حوزه حفاظت از جنگل‌‌ها، منابع طبیعی و اراضی کشاورزی در دولت و همچنین یکی از مدیران بنیاد مسکن در نشست «عرضه اراضی عمومی و خصوصی، موانع و راهکارها» ارائه کردند، می‌‌گوید «در همین دوره اخیر که موتور سرمایه‌گذاری ملکی در تهران و شهرهای بزرگ با دور تند در حرکت بود، گروهی از ملاکان نیز به زمین‌‌های کشاورزی و اراضی روستایی حمله‌‌ور شدند و با تغییرکاربری زمین‌‌ها اقدام به ساخت ویلا کردند.»بستر این حمله ملکی به زمین‌‌های کشاورزی با محتوای انحرافی یک قانون یعنی قانون ساماندهی مسکن فراهم شد و ضربه آخر را هم امضاهای طلایی در کمیسیون‌‌های ماده 99 (مرجعی که برای تغییرکاربری زمین‌‌ها در حومه شهرها یا همان داخل محدوده روستاها، مجوز قانونی صادر می‌‌کند) به این اراضی ممنوعه وارد کرده است. سیاستگذار کشاورزی با دادن کارت زرد به سیاستگذار مسکن، خواستار توقف اجرای مفادی از قانون ساماندهی مسکن و قانون جهش تولید مسکن که تغییرکاربری زمین‌‌های سبز و روستایی را مجاز و تکلیف می‌‌داند، شد.

چکیده گزارش‌‌ آماری و اطلاعات هشدارآمیز ارائه شده در نشست «عرضه اراضی عمومی و خصوصی، موانع و راهکارها» که در سازمان ملی زمین و مسکن توسط اندیشکده اقتصاد مقاومتی برگزار شد، نشان می‌‌دهد موج خرید و فروش زمین در روستاها برای ساخت ویلا و خانه دوم در اطراف شهرهای اصلی کشور سه آسیب اقتصادی، اجتماعی و زیست‌‌محیطی را به همراه داشته است.

این حمله ملکی طی سال‌‌های اخیر بعد از آن صورت گرفت که سرمایه‌گذاران بازار مسکن ظرفیت ملاکی در شهرهای بزرگ را به دلیل جهش‌‌های مکرر قیمت، تکمیل شده دیدند و به سمت حومه شهرها سرازیر شدند. از سال 96 تاکنون، قیمت مسکن در تهران بیش از 7 برابر و در بقیه شهرها نیز بیش از 3 برابر شده است.

موج تغییرکاربری زمین‌‌های روستایی در یک دهه گذشته، سرانه اراضی کشاورزی در ایران را به یک‌سوم کاهش داده است. این اولین آسیب از جنس اقتصادی است. سرانه زمین کشاورزی در ایران 10 سال پیش رقمی معادل 4500 مترمربع بود اما الان سهم هر ایرانی از اراضی کشاورزی به کمتر از 1800 مترمربع تنزل کرده است. این در حالی است که در کشورهای با وضعیت مطلوب کشاورزی، این رقم حدود 7هزار مترمربع است.

تیغ ملکی به زمین‌‌های کشاورزی، «خطر کاهش منابع تولید غذا» و «بحران مهاجرت از روستا به شهرها ناشی از تعطیلی فعالیت‌های کشاورزی» را به همراه دارد که این دو، عوارض ثانویه آسیب اقتصادی این حمله به حساب می‌‌آید.

آسیب دوم، «تهدید زندگی روستایی و شرایط اجتماعی روستاها» است. گزارش متولیان حوزه کشاورزی در این باره نشان می‌‌دهد، «رفتار سرمایه‌گذاران ملکی و عایدی حاصل از ساخت‌وساز ویلا (خانه دوم) در روستاها» به شدت روی افکار فرزندان روستایی تاثیرگذار بوده و باعث شده نوعی حرکت دومینویی در خرید و فروش زمین‌‌های کشاورزی و تغییرکاربری آنها بین روستاییان شکل بگیرد. در این میان تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌‌دهد، در حال حاضر قیمت زمین کشاورزی در روستاهای مجاور برخی شهرهای کشور که در چهار سال گذشته بورس خرید زمین به قصد ساخت ویلا شده است، به سطح قیمت زمین داخل شهرهای همجوار رسیده است. این در حالی است که 10 سال پیش، قیمت زمین در روستاها تقریبا نصف یا کمتر از نصف قیمت زمین در شهرهای مجاور بود. کانون بحران «تغییرکاربری زمین روستایی»، استان مازندران به‌ویژه حومه شهرهای توریستی این استان و البته روستاهای اطراف تهران است. 

ملک‌‌بازی شهری‌‌ها در روستاهای کشور، جذابیت نامحدود ملک و هزینه صفر ملاکی را برای ساکنان روستاها اثبات کرده است. در برخی مناطق روستایی، گروهی از ساکنان بومی از طریق نفوذ به کرسی‌‌های مدیریت حوزه روستا، پروسه صدور مجوزهای تغییر کاربری را با قیمت ارزان برای ملاکان غیربومی کوتاه می‌‌کنند. این مجوزها بعضا به اسم «ساخت خانه اول» برای «احداث خانه دوم» صادر می‌شود به‌طوری که قوانین تامین مسکن به دلیل مداخله دولت‌‌ها در‌سازوکار بازار مسکن، عملا در خدمت سرمایه‌گذاری غیرمولد نیز قرار دارد.

اما آسیب سوم این حمله ملکی به روستاها، دامن محیط‌‌زیست شهرهای بزرگ را گرفته است. مطابق گزارشی که یکی از مقامات حوزه کشاورزی و منابع طبیعی در نشست «عرضه اراضی عمومی و خصوصی، موانع و راهکارها» ارائه کرد، ویلاسازی و تغییرکاربری گسترده و سریع زمین‌‌های کشاورزی در حومه روستایی باعث شده «شهرهای بزرگ و متراکم، هاله سبز زیست‌‌محیطی اطراف خود را از دست بدهند.» این محوشدگی کمربند سبز به دور شهرها، خود باعث تشدید بحران آلودگی هوا و کمبود اکسیژن برای شهروندان شده است.

اکنون قرار است یک‌میلیون واحد مسکونی در سال برای خانه‌‌اولی‌‌ها در کشور ساخته شود. بخشی از این خانه‌‌ها به استناد دو قانون «ساماندهی مسکن» و «جهش تولید مسکن» از طریق تغییرکاربری زمین‌‌های حومه و اراضی کشاورزی و روستایی، احداث خواهد شد. طبق ماده 8 و ماده 9 قانون جهش تولید مسکن که ابتدای امسال به تصویب رسید، «سازمان جنگل‌‌ها، مراتع و آبخیزداری کشور مکلف است اراضی واقع در محدوده و حریم شهرها و همین‌طور زمین‌‌های خارج از حریم شهرها را برای تامین مسکن به وزارت راه و شهرسازی واگذار کند. 

این وزارتخانه نیز باید در کمترین زمان ممکن، کاربری این زمین‌ها را که عمدتا غیرمسکونی و از جنس زمین‌‌های مخصوص کشاورزی و فعالیت سبز است به مسکونی تغییر دهد. متولیان کشاورزی از دولت خواسته‌‌اند، این مدل سیاستگذاری برای بخش مسکن را متوقف کند و به جای «عرضه مسکن روی زمین‌‌های کشاورزی»، اشتهای ساخت و خرید خانه دوم و خانه‌‌های تفریحی را با مالیات کور کند. در تکمیل این هشدار، بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌‌دهد «مالیات سالانه بر املاک» می‌تواند باعث توقف حمله ملاکان به روستاها شود.

این مالیات، «هزینه صفر خرید زمین و رها کردن آن یا ساخت خانه دوم و خالی گذاشتن آن در طول سال» را به «ریسک بالای مالیاتی» تغییر می‌‌دهد و در نتیجه موتور ملاکی در مناطق مختلف کشور به‌ویژه روستاهای سبز را از کار می‌‌اندازد. یک گزارش از سوی متولی مسکن روستایی حکایت از آن دارد که مقصد حدود یک‌سوم از واگذاری‌های اراضی روستایی در سال‌‌های اخیر، «خرید به قصد ساخت خانه دوم» است. ساخت‌وساز خانه دوم در روستاها، با وام ساخت مسکن روستایی که اکنون 200‌میلیون تومان شده، حمایت می‌شود. مدافعان حفظ نبض کشاورزی در دولت از دولت می‌‌خواهند «در مسکن‌‌سازی انبوه، از زمین‌‌های روستایی عبور کند» و اول بار سراغ «افزایش عرضه مسکن به بازار مصرف از طریق مالیات» برود. در قانون جهش تولید مسکن، صحبت از «تغییرکاربری اراضی کشاورزی درجه سه و چهار» شده است. اما مقامات بخش کشاورزی می‌‌گویند عمده محصولات کشاورزی و غذایی کشور از همین زمین‌‌های درجه سه و چهار تامین می‌شود.

در نشست «عرضه اراضی عمومی و خصوصی، موانع و راهکارها»، یکی از مسوولان حوزه کشاورزی اعلام کرد، دولت باید از پتانسیل 2‌میلیون و 500‌هزار واحد مسکونی خالی از سکنه برای افزایش عرضه مسکن مصرفی استفاده کند. این تبدیل وضعیت از طریق مالیات هدفمند قابل تحقق است. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، فرجام خانه‌‌سازی دولتی طی نیمه دهه 80 تا نیمه دهه 90 نشان داد، بدون آنکه قیمت زمین و مسکن کاهش پیدا کند، مجموعه‌‌ای خانه در اطراف شهرها احداث شد که اگر چه بخشی از این خانه‌‌ها مسکونی و مصرفی شدند اما جریان ملاکی که یکی از ریشه‌‌های اصلی جهش قیمت مسکن در دوره‌‌های مختلف است، ریشه‌‌کن نشده است.

 این جریان عارضه تازه‌‌ای از خود بر جا گذاشته است که در روستاها می‌توان آن را مشاهده و ردیابی کرد. در عین خانه‌‌سازی دولتی طی آن دوره، بازار مسکن با مازاد عرضه به میزان 10‌درصد کل تقاضا روبه‌رو شده است. بیش از 4‌میلیون واحد مسکونی در کشور، به صورت خالی از سکنه یا خانه دوم وجود دارد. همین عدم‌تعادل بین عرضه و تقاضا در کنار بحران عدم‌دسترسی به مسکن مناسب از سوی خانه اولی‌‌ها حکایت از بیماری ریشه‌‌ای در بازار ملک دارد. پادزهر این بیماری، همان «مالیات سالانه» است.