کد خبر: 61190

تاریخ انتشار: 21 دی 1399 10:25

بانکها متهم اصلی التهاب در بازار مسکن

بانک‌ها بزرگترین صاحبان مسکن، ملک و زمین در ایران بوده و با وجود تمام فشارهای چند سال اخیر دولت و مجلس، هرگز املاک خود را نفروخته و حتی در برخی مواقع، خود عامل گرانی و التهاب بازار مسکن بودند تا از آب گل الود بازار مسکن و نمد گرانی مسکن برای خود کلاهی بدوزند. سوال اینجاست که سوال این است که وقتی بانک ها دارایی خود را هرگز نمی فروشند و درآمدی از آن محل دارند، نگهداشتن این املاک چه سودی برای آنها دارد؟

در ماه های اخیر زیاد شنیده شده است که  بانک ها بزرگترین مالکان ایران بوده و اغلب  ۲ میلیون و۵۰۰ هزار مسکن و خانه بدون سکونت متعلق به بانک ها بوده و آنها از گرانی بیشترین بهره را می برند. این در حالی است که چندسالی است که دولت، کارشناسان، مجلس و اقتصاددانان با روش‌های محتلفی مانند وضع قوانین، تهدید و تطمیع از بانک ها می‌خواهند که دارایی‌ها و املاک خود را  بفروشند اما بانک‌ها اقدام به این کار نمی‌کنند.

اما بانک ها چرا ملک خود را نمی فروشند؟

برهمین اساس، سوال این است که وقتی بانک ها دارایی خود را هرگز نمی فروشند و درآمدی از آن محل دارند، نگهداشتن این املاک چه سودی برای آنها دارد؟ به عبارتی دیگر، بی مصرف نگهداشتن خانه و ملک و زمین برای بانک چه سودی دارد؟

یکی از دلایلی که بانک ها ملک نگه می دارند و حتی در برخی مواقع خود با روش های مختلف بازار مسکن را ملتهب می کنند این است که وقتی املاک گران شد بانک ها اقدام به محاسبه دوباره دارایی های خود کرده و از طریق آن افزایش سرمایه می دهند. این روش افزایش سرمایه تجدید ارزیابی است.

تجدید ارزیابی یکی از بی کیفیت‌ترین افزایش سرمایه در بین شرکت های دنیاست. تقریبا چندین دهه است که سیستم مالی جهان این روش را منسوخ شده و هرگز به سراغ آن نمی رود، اما بانک مرکزی ایران از بزرگترین بانک خصوصی ایران یعنی بانک ملت و تجارت تا ضعیف ترین بانک ایران یعنی بانک آینده  را با این روش می‌خواهد نجات دهد.

متهم اصلی بانک مرکزی است

یکی از نکاتی که بانک مرکزی را  متهم اصلی این کار می کند این است که بانک مرکزی می داند که بانک ها دارای صورت های مالی بدی بوده و نباید به آنها سهل بگیرد اما این کار را نمی کند و حتی اجازه می دهد که میزان بدهی بانک ها به او بیشتر شود.

براساس جدیدترین اعلام بانک مرکزی درباره آمارهای اقتصادی در پایان شهریور امسال نشان می‌دهد که بدهی کل بانک‌ها به بانک مرکزی با 16،7درصد افزایش به 130 هزار میلیارد تومان رسیده است. همچنین اغلب این بانک ها دارای زیان انباشته سنگینی هستند که با وجود افزایش سرمایه نیز وضعیت آنها بهبود پیدا نکرده است.

این کار بانک مرکزی یعنی افزایش سرمایه بانکها با روش تجدید ارزیابی دارایی خیانت بزرگی است که در آینده خود را نمایان کرده و نشان می دهد که این کار مسنوخ شده در جهان تنها روی کاغذ وضع بانکها را مناسب نشان می دهد اما در بان این شرکتها وضعیت بغرج است.

بانک

سرمایه قبلی

میزان سرمایهبعد از افزایش

درصدافزایش سرمایه

سرمایه فعلی بانک

محل افزایش سرمایه

تاریخ افزایش سرمایه

زیان انباشته

صادرات

۵۷۸۰۰

۱۷۵,۳۵۳

۲۰۵

۱۷۵.۳۵۳

تجدید ارزیابی دارایی

۲۷ اسفند ۹۷

۰

تجارت

۴۵,۷۰۰

۲۲۳.۹۹۲

۴۰۰

۲۲۳,۹۲۶

تجدید ارزیابی دارایی

۲۳ اسفند ۹۷

۶۹,۴۰۴

ملت

۵۰.۰۰۰

۲۰۷,۰۴۲

۳۱۴

۲۰۷,۰۴۲

تجدید ارزیابی دارایی

۱۱ مرداد ۹۹

۰

پارسیان

۲۳,۷۶۰

۱۵۶,۳۴۰

۶۰۰

۱۵۶,۳۴۰

تجدید ارزیابی دارایی

۱۵اردیبهشت ۹۸

۳۹,۴۷۰

بانک دی

۶,۴۰۰

۲۵۵,۰۰۰

۳,۸۸۳

۶,۴۰۰

تجدید ارزیابی دارایی

۲۰ مهر ۹۹

۱۲۱,۰۵۳

بانک اینده

۱۶,۰۰۰

۳۵۰,۰۰۰

۲,۱۰۰

۱۶,۰۰۰

تجدید ارزیابی دارایی

دردست بررسی

۱۷۴,۰۸۹

*ارقام به میلیارد ریال است

همانگونه که در جدول بالا مشاهده می شود، تنها چند بانک به عنوان نمونه انتخاب شده‌اند که در دو سال اخیر با روش تجدید ارزیابی،  افزایش سرمایه دادند اما وضعیت چهار بانک از این ۶ بانک با زیان  انباشته سنگین نامناسب است و با افزایش سرمایه نیز وضعیت آنها بهبود پیدا نکرده است.

افزایش سرمایه با روش تجدید ارزیابی چیست؟

در سمت چپ صورت های مالی شرکت ها بخشی به نام حقوق صاحبان سهام وجود دارد. حقوق صاحبان سهام شرکت ها شاخص بسیار مهمی برای تعیین سقف اعتبار شرکت‌ها نزد بانک‌ها بوده و باید در حد لازم باشد تا بتوان از ضمانت لازم نزد بانکها برخوردار باشد. حال در چند سال اخیر عملکرد شرکت ها چندان مناسب نبوده و سبب کاهش حاشیه سود این بنگاه ها و به تبع آن افت اعتبار آنها نزد بانک‌ها شده‌است. برای افزایش سطح حقوق صاحبان سهام، باید افزایش سرمایه داد.

راه‌های محتلفی وجود دارد. افزایش سرمایه از محل آورده نقدی که باید سهامداران شرکت سهام جدید یا همان حق تقدم را بخرند، از محل اندوخته که از محل سود انباشته شرکت در دوره های مختلف صورت می‌گیرد. و تجدید ارزیابی که دارایی‌های شرکت را بار دیگر محاسبه کرده و از اختلاف قیمتی امروز با گذشته، افزایش سرمایه انجام می دهند. روش های دیگری نیز وجود دارد اما در ایران سه سه روش بسیار متداول است. در ماه‌های بحران نقدینگی باعث می شود امکان افزایش سرمایه از محل آورده نقدی یا سود شرکت ها وجود نداشته باشد، لذا افزایش سرمایه از محل تجدید ارزیابی دارایی ها  برای شرکت ها جذاب می شود.

با افزایش سرمایه از طریق تجدید ارزیابی

چه اتفاقی  در بانک ها می افتد

با این کار اعتبار شرکت ها نیز نزد بانک افزایش می‌یابد وبانک ها نیز به تزریق وام به شرکتها ترغیب می شوند و از این طریق منابع جدیدی برای خروج از رکود شکل می گیرد. بنابراین شرکت هایی که از روش تجدید ارزیابی برای افزایش سرمایه استفاده می کنند یعنی دارای مشکلات بزرگی هستند و حتی تا مرحله ورشکستگی سنگین پیش رفته‌اند و باید انها را نجات داد.

بانک مرکزی هم در این حوزه حرف هایی دارد

بانک مرکزی یک سری محدودیت هایی در نظر گرفته، اما عملا این ایرادات تنها خالی از عریضه نبوده و چنگی به دل نمی زند. سال قبل، معاون نظارتی بانک مرکزی شرایط افزایش سرمایه بانک‌ها از محل مازاد تجدید ارزیابی دارایی‌ها را تشریح کرد. فرهاد حنیفی درباره افزایش سرمایه بانک‌ها از محل مازاد تجدید ارزیابی دارایی ها و نظر مقام ناظر بازار پول با تأکید بر اینکه بانک مرکزی در این خصوص ملاحظات خاصی دارد، گفته‌ بود: «نکته اول این است که از سوی بانک ها، دارایی که باید فروخته شود، نمی تواند به عنوان منابع بلند مدت طبقه بندی شده و بانک از آن محل افزایش سرمایه داشته باشد.

نکته دوم این که این دارایی ها و سهم ها عمدتا به پشتوانه پول سپرده گذار خریداری شده است و با توجه به این که به طور متوسط فقط 5 درصد منابع بانک ها از محل وجوه صاحبان سرمایه تامین شده ، ثبت اضافه ارزش ناشی از تجدید ارزیابی دارایی ها که متعلق به عمده سپرده گذاران است در سرمایه بانک ها منطقی نیست. در واقع این دارایی، به طور مشاع بین سپرده گذار و سهامدار است.

نکته سوم این است که دارایی که بانک بابت مطالبات تملیک نموده نیز قابل تجدید ارزیابی و بردن به حساب سرمایه نیست چرا که این دارایی با پرداخت دیون شخص بدهکار شاید با تغییراتی مواجه شود. از طرف دیگر این موضوع موجب اختلاف شدید بین ارزش تاریخی دارایی های ثابت و سرمایه گذاری های بلند مدت با ارزش های جدید و جاری می شود که در نهایت به سود سهامداران است هرچند که  شرکت هایی که برای افزایش سرمایه از این روش اقدام می کنند، بر اساس قانون باید 25 درصد از افزایش رخ داده در قیمت دارایی خود را به عنوان مالیات به اداره مالیات بپردازند.»

لیست ایرادات تخصصی

افزایش سرمایه از زبان کارشناسان مالی

برای اطلاع باید گفت گه کارشناسان معایب دیگری را نیز برای این روش در نظر گرفته‌اند:

-کاهش قیمت سهام شرکت ‌های بورسی به زیر ارزش دفتری در صورتی که میزان تجدید ارزیابی دارایی‌ زیاد باشد.

-کاهش کیفیت اطلاعات مالی در بعضی شرکت‌ ها؛ در شرکت‌های سرمایه‌ گذاری که دارای شرکت‌های فرعی هستند در صورتی که یک یا چند شرکت اقدام به تجدید ارزیابی نمایند، تلفیق اطلاعات مبنی بر بهای تمام شده تاریخی و تجدید ارزیابی، قابلیت مقایسه اطلاعات حسابداری را کمتر کرده و این موضوع با هدف تجدید ارزیابی در تضاد است.

-در صورتی که دارایی تجدید ارزیابی‌شده کاملا مستهلک شود، ولی هنوز شرکت اقدام به فروش آن نکرده باشد از آنجا که استهلاک شرکت بر مبنای سیستم بهای تمام‌شده پیش می‌رود و افزایش قیمت دارایی‌ها به سرمایه بسته شده است، ارزیابی دوره‌های مختلف مدیریت شرکت با نارسایی مواجه می‌شود، چراکه زیان هر دوره باید در زمان وقوع آن به هزینه منظور شود که الان انجام نشده است. هنگام فروش دارایی‌ کاملا مستهلک‌شده یکباره زیان بالایی شناسایی خواهد شد.

- کاهش قیمت سهام شرکت‌های بورسی، پایین تر ارزش دفتری باشد در صورتی که میزان تجدید ارزیابی دارایی‌ زیادترباشد.

- کاهش کیفیت اطلاعات مالی در برخی شرکت‌ها: در شرکت‌های سرمایه‌گذاری که دارای شرکت‌های فرعی هستند در صورتی که یک یا چند شرکت اقدام به تجدید ارزیابی کنند، تلفیق اطلاعات مبنی بر بهای تمام شده تاریخی و تجدید ارزیابی، قابلیت مقایسه اطلاعات حسابداری را کمتر کرده و این مساله با هدف تجدید ارزیابی در تضاد است.

- افزایش هزینه‌های شرکت (هزینه‌های کارشناسان رسمی و افزایش هزینه حسابرسی در سال اول به‌دلیل ارائه گزارش توجیهی افزایش سرمایه و در سال‌های آتی به‌دلیل افزایش حجم دارایی‌های شرکت.)

- سیستم انبار و بهای تمام‌شده دارایی‌ها باید قیمت دارایی‌ها را براساس هر دو مورد(۱) بهای تمام شده و (۲) قیمت بعد از تجدید ارزیابی دارایی‌ها نگهداری کند تا امکان محاسبه استهلاک و مالیات در هنگام فروش وجود داشته باشد.(دنیای بورس)

همه باید دست به کار شوند

در پایان باید گفت که الزامی است که دولت، مجلس قوه قضاییه، سازمان حسابرسی و بانک مرکزی به این مساله ورود جدی کرده و به جای اینکه اجازه دهند بانکها بر روی کاغذ همه چیز را  خوب نشان دهند و روز به روز تاثیر منفی خود بر اقتصاد را  بیشتر کنند، جلوی آن را بیگرند.

نکته ای جالب تری که باید بدان توجه کرد اینکه سازمان حسابرسی می داند این روش افزایش سرمایه در دنیا به دلیل نقش مخربی که دارد منسوخ شده است، اما با این روش همچنان موافقت کرده و هرگز مقاومتی در این زمینه از خود نشان نمی‌دهد و در نهایت اینکه تمام این افزایش سرمایه با نگاه مثبت قوه قضاییه انجام می شود لذا قوه قضاییه نیز باید برای نجات اقتصاد ایران به این رویه پایان دهد چرا  که قیمت های  املاک با مجوز و کار کارشناسی رسمتی دادگستری صورت می گیرد.