نقش دولت و املاکی ها در حباب بازار مسکن چقدر است؟

به گزارش راه امروز: قیمت مسکن از ابتدای آذرماه روند نزولی به خود گرفته و مطابق بررسی ها نرخ های پیشنهادی در تهران و شهرستان ها تا ۱۵ درصد کاهش یافته است. این در حالی است که بازار مسکن از خردادماه به بعد روند صعودی به خود گرفته بود تا اینکه محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی اواخر خرداماه برای سومین بار طی یک سال اخیر به مردم توصیه کرد به منظور کاهش التهاب بازار مسکن فعلا خانه نخرند. او معتقد بود که قیمت مسکن حباب دارد. وزیر راه و شهرسازی همچنین در مردادماه امسال از متقاضیان مسکن خواسته بود برای کاهش التهاب بازار مسکن، خانه نخرند اخیرا بازهم گفته که مسکن حباب دارد. برای پاسخ به این پرسش که آیا بازار مسکن حبا دارد یا خیر به سراغ  عباس اکبرپور  دانش آموخته دانشگاه جرج واشنگتن و کارشناس بازار مسکن رفتیم. 

عباس اکبرپور دانش آموخته دانشگاه جرج واشنگتن و کارشناس بازار مسکن  در گفت‌وگو با «راه امروز»، با بیان اینکه قیمت مسکن مانند بازار طلا و بورس حباب دارد، گفت: به دلیل ناکارآمدی‌های تصمیمات اقتصادی و در عین حال تاثیر بالقوه تحریم‌ها، سروسامان دادن به اقتصاد کار ساده‌ای نیست. در این شرایط میزان فراوان نقدینگی در دستان مردم، می‌چرخد و این فرآیند باعث می‌شود که هر از چند گاهی به سمت یک یا چند بازار مختلف برود که مسکن یکی از آن‌ها است. اما اینکه چرا این اتفاق رخ می‌دهد، دلیل اصلی‌ این است که اصولا اقتصاد ما کاملا به دولت وابسته است و به نحوی بعد از چین، ایران بیشترین کارمندان دولتی را در جهان در اختیار دارد و دولت باید بودجه زیادی را به حقوق اختصاص دهد.

وی ادامه داد: در این شرایط، پرداخت‌ حقوق‌‌ها از ارزهای صادراتی یا ذخیره ارزی و عرضه به بازار، نهایتا به ریال تبدیل می‌شود، یعنی دلار به دست مردم می‌رسد، مردم به سودجویی می‌پردازند و سود مربوطه را در بخش‌های مختلف سرمایه‌گذاری می‌کنند. از سوی دیگر، بنگاه‌های معاملات ملکی در به وجود آمدن حباب مسکن نقش‌آفرینی می‌کنند، زیرا بسیاری از این بنگاه‌ها از دانش کافی یا سیستم آموزش لازم و سیستماتیک برخوردار نیستند. آنچه به آن‌ها آموزش داده می‌شود، ابتدایی و ناکافی است.

این کارشناس بازار مسکن با تاکید بر وجود فرآیند آموزش مرحله به مرحله در عرف جهانی، ادامه داد: بنگاه معاملات ملکی در کشور ما عقب‌مانده است. در حالی که نیاز است مانند سازمان نظام مهندسی کشور، بعد از برگزاری دوره‌ها و آزمون‌های مختلف پروانه‌های کسب را صادر کنند که افراد به کار خود عرق داشته باشند. مثلا یک پزشک نسبت به کار حرفه‌ای خود قسم می‌خورد و قسم‌نامه سقراط دارد، اما چنین چیزی را در بسیاری از مشاغل به‌خصوص در معاملات ملکی نمی‌بینیم و به همین دلیل شاهدیم قیمت‌ها از طرف فروشنده و خریدار مرتب بالاتر می‌رود و باعث بروز حباب می‌شود.

اکبرپور با بیان اینکه باید برای رفع این مشکلات در صنف، کنترلی صورت بگیرد، اظهار کرد: برای بهبود این شرایط و همچنین رفع بخشی از مشکلات اشتغال، می‌توان چند مهندس را در هر بنگاه معاملات ملکی به کار گرفت، البته سرمایه‌گذار هم می‌تواند در بنگاه‌ معاملات ملکی حضور داشته باشد اما بدنه اصلی باید از مهندسانی باشند که دوره‌های مختلف در این زمینه را دیده‌اند، مثلا مهندسان معماری که با حضور در بنگاه‌ها سرویس‌هایی را ارائه می‌دهند که کاملا حرفه‌‌ای است، اما متاسفانه در حال حاضر این سرویس‌ها به خریداران ارائه نمی‌شود.

 دانش آموخته دانشگاه جرج واشنگتن در بخش دیگری از صحبت های خود تاکید کرد که برای داشتن دانش کافی به صورت سیستماتیک باید یک مطالعه میدانی صورت گیرد که کشورهای دیگر چه می‌کنند. در آمریکا برای متقاضیان فعالیت در حوزه املاک در هر ایالت، ۴۰ تا  ۶۰ ساعت آموزش رسمی ارائه می‌شود و وقتی در آزمون نهایی قبول شدند، یک دوره سه ساله را طی می‌کنند، سپس یک دوره ۶۰ تا ۱۰۰ساعته آموزش می‌بینند و در دوره‌های کارآموزی شرکت می‌کنند و آنگاه می‌توانند در سطح کشور فعالیت کنند. این نمونه‌ای است که به صورت سیستماتیک می‌توان آموزش داد که در کشور ما موجود نیست.

این کارشناس حوزه مسکن با اشاره به عوامل گوناگون موثر در ساخت مسکن در اظهاراتی عنوان کرد که اگر مصالح، گرفتن مجوزها از شهرداری، پرداخت عوارض و گرفتن خدمات نظارت، محاسبات و اجرا از مهندسان عضو سازمان نظام مهندسی و یا شرکت‌های مجاز را کنار هم بگذاریم، ارزش تمام‌شده یک مسکن مشخص می‌شود. در عرف جهان اینگونه است که ارزش نیروی کار شامل مهندسان، مجریان، کارگران، کنترل پروژه و خدمات گوناگون برای مشاوران خاک و پی به عبارتی خرد و دانش در ساخت یک ساختمان، نسبت دو به یک با مواد و مصالح دارد. متاسفانه این موضوع در ایران نسبت حدودی و تخمینی ۱۰ به یک است. در واقع ارزش مصالح، ۱۰ برابر ارزش نیروی کار است که این موضوع غیرمعقول است.

اکبرپور همچنین با اشاره به ارزش بالای زمین در کشور بیان کرد: در بسیاری از کشورها زمین ارزش چندانی ندارد و دولت مالک زمین است، اما اینجا پول فراوانی را بابت زمین می‌دهیم و این باعث شده قیمت آپارتمان‌ها به آسمان برسد. برای این موضوع باید فکر بکری کرد. اگر با درایت فرآیند تحریم کاهش یابد و با با ورود ارز به کشور و امکان صادرات نفتی، پتروشیمی و گازی، می‌توانیم شاهد ورود منابع مالی به کشور باشیم و با تنوع بخشیدن به صادرات گوناگون از جمله مثل صادرات خدمات فنی و مهندسی که ابتر مانده است، می‌توانیم منابع ارزی مناسبی را به کشور بیاوریم و برخی مصالح را وارد یا صادر کنیم. این مسائل به اشتغال هم کمک می‌کند و بروز این فرآیندها به تعدیل قیمت‌ها به خصوص قیمت مسکن کمک می‌کند.

این دانش آموخته دانشگاه جرج واشنگتن با تایید این مساله که در بازار مسکن حباب وجود دارد، بیان کرد: برای اینکه بدانیم حباب بازار مسکن چه میزان است، باید بررسی میدانی صورت گیرد. تصور من این است که این حباب حداقل ۲۰ تا ۲۵ درصد قیمت واقعی است، چنان که درباره خودرو، ارز و بورس هم همین حباب را می‌بینیم. مسکن هم محلی است که پول‌های سرگردان به آن سمت می‌رود و به عنوان سرمایه‌گذاری قلمداد می‌شود.

این کارشناس بازار مسکن درباره تاثیر قوانینی مانند مالیات بر خانه‌های خالی بر کاهش قیمت مسکن، تصریح کرد: تصور نمی‌کنم که مالیات بر خانه‌های خالی بتواند تاثیر آنچانی داشته باشد، زیرا مالک می‌تواند خانه‌ را به صورت ظاهری به یکی از اقوامش کرایه دهد و راهکارهای گوناگون برای مقابله با این قانون، توسط مردم ابداع می‌شود. هرگاه برای حل مشکلات کشور به دنبال جریمه کردن مردم باشیم، یقینا با شکست مواجه می‌شویم. آنچه ما را به سمت پیروزی هدایت می‌کند، ایجاد مشوق است. با انجام بررسی‌های میدانی در جهان، می‌توانیم ببینیم که چه مشوق‌هایی باعث کاهش خانه‌های خالی می‌شود و در اختیار مردم قرار می‌گیرد. 

اکبرپور با بیان اینکه با ارائه مسکن بیشتر و ساخت مجدد بافت فرسوده، اوضاع بهتر خواهد شد، گفت: در بسیاری از کشورها که وسعتشان به مراتب از ما کمتر است، حباب مسکن وجود ندارد. کل وسعت سنگاپور به اندازه تهران است و زمین هم به اندازه کافی وجود ندارد اما املاک و ساختمان‌ها به‌صورت عمودی و به شکل برج بالا می‌رود و زمین‌های قابل استفاده مانند پارک، امکانات بیمارستانی، آموزشی و تفریحی را فراهم می‌کنند. در حالی که کوچه‌های ما باریک، خیابان‌ها تنگ است و همینطور به صورت گسترده حرکت می‌کنیم. 

او تاکید کرد: باید فکری اساسی برای تجمیع ساختمان‌سازی و تکیه بر برج‌سازی و فراهم آوردن بستر و فرهنگ آپارتمان‌نشینی به‌صورت بلندمرتبه‌سازی در کشور به‌خصوص تهران و کلان‌شهرها کرد تا شاهد آرامش بیشتری باشیم. یک مجموعه متمرکز و بلندمرتبه از نظر محیط زیستی، به مراتب بهتر از خانه‌های یک تا پنج طبقه گسترده در یک منطقه است. در چنین وضعیتی جوانان نمی‌توانند نفس بکشند و این عوارض شهرسازی ما است که متاسفانه به آن توجه کافی صورت نمی‌پذیرد.