وقتی نظم معمول بازار به هم بخورد، صاحبخانه‌ها دیگر حاضر نیستند فرمول همیشگی افزایش اجاره را برای تمدید قرارداد‌های قبلی اعمال کنند. وضعیت امسال بازار مسکن در سال ۹۸ را در نظر بگیرید؛ قیمت خانه بیش از ۱۰۰ درصد افزایش پیدا کرده، ولی آمار‌های رسمی می‌گویند تورم کمی بیش از ۵۰ درصد است. در چنین حالتی ریش‌سفید‌های بازار به صاحبخانه‌ها و مشاوران املاک توصیه می‌کنند انصاف به خرج بدهند و کرایه را بیش از ۲۰،۳۰ درصد بالا نبرند. توصیه قشنگ و به جایی است، ولی اگر شما صاحبخانه هستید، ممکن است خیلی موافق نباشید. به همین خاطر همین الان خیلی‌ها در سطح شهر به فکر افتاده‌اند دوباره سراغ فرمول تعیین اجاره بروند و با توجه به قیمت جدید خانه، اجاره سال ۹۸ را از نو کشف قیمت کنند. در این حالت طبیعی است که بسیاری از مستاجران حاضر نباشند قرارداد را تمدید کنند، پس خانه را خالی می‌کنند و صاحبخانه باید دنبال مستاجر جدید بگردد. وضعیت عجیبی است و با توجه به اینکه هر دو طرف حق دارند به نظر می‌رسد باید در مورد آن با احتیاط تصمیم گرفت.

به گزارش فرارو، امسال قیمت مسکن طوری تغییر کرده که صاحبخانه‌ها به خودشان حق می‌دهند عوض افزایش‌های معمول، یک بار دیگر از نو فرمول تعیین اجاره‌خانه را احضار کرده و رقم اجاره سال ۹۸ را از اول مشخص کنند. موقع استفاده از این فرمول، قیمت فروش هرمترمربع واحد مسکونی اهمیت زیادی پیدا می‌کند. آمار‌ها می‌گویند قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران بر اساس آخرین آمار بانک مرکزی ۱۲ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان است. اگر بخواهیم چنین رقمی را مبنای محاسبه مبلغ رهن و اجاره در نظر بگیریم، باید قیمت فروش را به عدد شش تقسیم کنیم و به مبلغ رهن کامل برسیم. این یعنی در حال حاضر حداکثر مبلغی که یک صاحبخانه باید برای رهن کامل هر مترمربع واحد مسکونی در نظر بگیرد، تقریبا دو میلیون و ۱۱۰ هزار تومان است. معمولا صاحبخانه‌ها این عدد را تبدیل کرده و بخشی از آن را به شکل پول پیش و بخش دیگر را به شکل اجاره دریافت می‌کنند. عرف بازار می‌گوید موقع تبدیل کردن باید هر یک میلیون تومان رهن را ۳۰ هزار تومان اجاره در نظر گرفت.

حتما خودتان می‌دانید قیمت مسکن در هر منطقه تهران متفاوت است؛ برای همین برای تعیین اجاره در هر منطقه باید به شکل جداگانه محاسباتی انجام داد. ما این کار را کردیم و به نتایج عجیبی رسیدیم که نشان می‌دهد امسال و در شرایط خاص بازار مسکن مالکان و صاحبخانه‌ها نباید بی‌گدار به آب بزنند. اگر رقمی که شما تعیین می‌کنید خارج از توان مستاجران باشد خانه‌تان خالی می‌ماند. فراموش نکنید جابه‌جایی و تغییرات مستاجر فعلی هم هزینه‌های زیادی برای شما دارد که کمترینش می‌تواند کمیسیون بنگاه املاک باشد. دیگر خودتان می‌دانید!

منطقه ۱ گران‌ترین منطقه تهران است و خانه‌هایش به طور متوسط متری ۲۶ میلیون تومان قیمت دارد. به این ترتیب مبلغ رهن خانه در این منطقه به ازای هر متر چهار میلیون و ۳۴۰ هزار تومان است. حدس می‌زنید با استفاده از فرمول معمول قیمت مسکن، ارزش یک خانه ۷۰ متری ساده با یک اتاق‌خواب در بازار اجاره تابستان ۹۸ چقدر می‌شود؟ شاید باور نکنید، اما اجاره هر ماه چنین خانه‌ای با این فرمول می‌شود ۹ میلیون و ۱۲۰ هزار تومان یا ۳۰۴ میلیون تومان رهن کامل. عدد بزرگی است و احتمالا تبدیل کردن هم نمی‌تواند وضعیت را تغییر دهد. چون در بهترین حالت باید از مستاجر خانه تک‌خواب ۷۰ متری بخواهید ۱۸۰ میلیون پول پیش و ماهی سه میلیون و ۷۲۰ هزار تومان اجاره بدهد. اگر مغز خودتان سوت کشیده، نباید توقع نداشته باشید مستاجر‌ها با این وضعیت راه بیایند.

آخرین قیمت مسکن در منطقه ۲ متری ۱۹ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان بوده است. اگر قاعده یک به شیش بین قیمت فروش و مبلغ رهن کامل را برای خانه‌های این منطقه در نظر بگیریم، می‌بینیم ارزش هر متر واحد مسکونی در این منطقه به سه میلیون و ۲۸۰ هزار تومان می‌رسد. همان خانه ۷۰ متری تک‌خوابه را دوباره مثال می‌زنیم که با فرمول قدیمی در منطقه ۲ باید برای رهن کاملش حدود ۲۳۰ میلیون تومان پول وسط گذاشت. یک نتیجه غیرمنطقی دیگر!

در منطقه ۳ نیز شاهد اوضاع پیچیده‌تر است و محاسبه‌ها نشان می‌دهند فرمول قدیمی ارزش هر متر خانه در این منطقه را به حدود سه میلیون و ۶۹۰ هزار تومان می‌رساند. یعنی ۲۶۰ میلیون تومان رهن کامل برای یک خانه ۷۰ متری و تک‌خوابه!

پس اگر در مناطق شمالی تهران صاحبخانه هستید و می‌خواهید به مستاجرداری ادامه دهید، بی‌خیال قیمت خانه شوید. در این مناطق لازم است رقم رهن و اجاره را با توجه به قدرت و توان طرف تقاضا یعنی مستاجر‌ها تعیین کنید. مرور آگهی‌های منتشر شده هم نشان می‌دهد برای همان خانه ۷۰ متری مدنظر ما بیشتر صاحبخانه‌های در مناطق شمالی تهران رهن کامل ۱۵۰ میلیون تومان را در نظر گرفته‌اند. پول پیش مورد درخواست برای چنین خانه‌هایی معمول ۵۰ میلیون تومان و اجاره ماهیانه آن‌ها حداکثر سه میلیون تومان است.

آنچه باید درباره تعیین قیمت اجاره در شرق تهران بدانیم 

آخرین گزارش‌ها می‌گویند هر مترمربع واحد مسکونی در منطقه ۴ به طور میانگین ۱۴ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان ارزش دارد. این یعنی با فرمول قدیمی همین خانه در بازار اجاره متری دو میلیون و ۳۵۰ هزار تومان می‌ارزد و رهن کامل خانه ۷۰ متری می‌شود ۱۶۵ میلیون تومان. می‌توان آن را به ۵۰ میلیون تومان پول پیش و ماهی سه میلیون و ۴۵۰ هزار تومان اجاره تبدیل کرد. به نظرتان زیاد نیست؟

 

اگر قاعده یک به شیش بین قیمت فروش و مبلغ رهن کامل را برای خانه‌های منطقه ۸ تهران اعمال کنیم، می‌بینیم برای رهن کردن هر متر واحد مسکونی در این منطقه باید دو میلیون و ۳۰ هزار تومان پول بدهیم. چراکه قیمت فروش این خانه‌ها متری ۱۲ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان است. در این وضعیت خانه‌ای ۷۰ متری ۱۴۲ میلیون تومان پول به عنوان رهن کامل می‌خواهد.

در منطقه ۱۳ تهران قاعده یک به شیش ارزش هر متر واحد مسکونی را در بازار اجاره به دو میلیون و ۱۰ هزار تومان می‌رساند چراکه قیمت فروش این خانه‌ها متری ۱۲ میلیون تومان است.

قیمت فروش هر متر مربع واحد مسکونی در منطقه ۱۴ حدود ۹ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان است. این یعنی با رعایت قاعده معمول خانه‌های این منطقه در بازار اجاره یک میلیون و ۶۵۰ هزار تومان ارزش دارد. پس رهن کامل یک خانه ۷۰ متری حدود ۱۱۵ میلیون تومان است.

اگر قاعده یک به شیش بین قیمت فروش و مبلغ رهن کامل را برای خانه‌های منطقه ۵ تهران اعمال کنیم، می‌بینیم ارزش هر متر واحد مسکونی در این منطقه دو میلیون و ۶۵۰ هزار تومان ارزش پیدا می‌کند. قیمت فروش خانه‌ها در منطقه پنج تهران متری ۱۵ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان است.

هر مترمربع واحد مسکونی در منطقه ۹ به طور میانگین ۹ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان ارزش دارد. این یعنی برای هر متر خانه در این منطقه با فرمول معمول دو میلیون و ۵۸۰ هزار تومان محاسبه می‌شود. همچنین وقتی قیمت هر مترمربع خانه در منطقه ۲۱ به هشت میلیون و ۷۰۰ هزار تومان رسیده، ارزش آن‌ها در بازار اجاره به متری یک میلیون و ۴۴۰ هزار تومان رسیده است.

اگر قاعده یک به شیش بین قیمت فروش و مبلغ رهن کامل را برای خانه‌های منطقه ۲۲ تهران اعمال کنیم، متوجه می‌شویم با فرمول معمول ارزش هر متر واحد مسکونی در آن به دو میلیون و ۱۰۰ هزار تومان رسیده است.

گزارش‌های رسمی قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در منطقه ۶ را حدود ۱۷ میلیون تومان ذکر کرده‌اند. به این ترتیب خانه‌های این منطقه در بازار اجاره متری دو میلیون و ۸۴۰ هزار تومان ارزش دارد.

این عدد در منطقه ۷ به ازای هر مترمربع به دو میلیون و ۵۰ هزار تومان می‌رسد، اما وقتی قیمت فروش هر مترمربع خانه در منطقه ۱۰ به هشت میلیون و ۸۰۰ هزار تومان رسیده احتمالا صاحبخانه‌ها توقع دارند هر مترمربع از خانه‌شان در بازار اجاره یک میلیون و ۴۷۰ هزار تومان ارزش پیدا کرده باشد.

همچنین اگر قاعده یک به شیش بین قیمت فروش و مبلغ رهن کامل را برای خانه‌های منطقه ۱۱ تهران اعمال کنیم، متوجه می‌شویم خانه‌های این منطقه در بازار اجاره متری یک میلیون و ۴۷۰ هزار تومان ارزش پیدا کرده‌اند، چون قیمت فروش این خانه‌ها متری هشت میلیون و ۸۰۰ هزار تومان است.

با توجه به اینکه متوسط قیمت فروش هر مترمربع واحد مسکونی در منطقه ۱۲ حدود شش میلیون و ۹۰۰ هزار تومان است، صاحبخانه‌ها باید حداکثر روی رقم یک میلیون و ۱۶۰ هزار تومان پول به عنوان ارزش خانه‌شان در بازار اجاره حساب باز کنند.

آنچه باید درباره تعیین قیمت اجاره در جنوب تهران بدانیم 

متوسط قیمت فروش هرمترمربع خانه در منطقه ۱۵ به هفت میلیون و ۲۰۰ هزار تومان رسیده است. این یعنی برای خانه‌های این منطقه در بازار اجاره متری یک میلیون و ۲۰۰ هزار تومان می‌ارزند. همچنین اگر قاعده یک به شیش بین قیمت فروش و مبلغ رهن کامل را برای خانه‌های منطقه ۱۶ تهران اعمال کنیم، می‌بینیم ارزش خانه‌های این منطقه در بازار اجاره به متری یک میلیون و ۷۰ هزار تومان می‌رسد. متوسط قیمت فروش خانه در منطقه ۱۶ متری شش میلیون و ۴۰۰ هزار تومان گزارش شده است.

با توجه به اینکه قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در منطقه ۱۷ حدود شش میلیون و ۴۰۰ هزار تومان است، ارزش خانه‌های این منطقه در بازار اجاره به متری یک میلیون و ۶۰ هزار تومان می‌رسد.

در منطقه ۱۸ به عنوان ارزان‌ترین منطقه متوسط قیمت مسکن به متری پنج میلیون و ۹۰۰ هزار تومان رسیده است. برای همین ارزش خانه‌های این منطقه در بازار اجاره به زیر یک میلیون تومان و به طور دقیق‌تر ۹۸۰ هزار تومان به ازای هر مترمربع می‌رسد.

همچنین اگر قاعده یک به شیش بین قیمت فروش و مبلغ رهن کامل را برای خانه‌های منطقه ۱۹ تهران اعمال کنیم، ارزش هر متر واحد مسکونی این منطقه برای هر مترمربع به یک میلیون تومان می‌رسد چرا که قیمت فروش خانه در منطقه ۱۹ متری شش میلیون تومان است.

هر مترمربع واحد مسکونی در منطقه ۲۰ به طور میانگین شش میلیون و ۳۰۰ هزار تومان فروخته شده است. این یعنی ارزش خانه‌های این منطقه در بازار اجاره متری یک میلیون و ۶۰ هزار تومان خواهد بود.